koshigayaoya’s blog

12月分コラム

とうとう融資が締まる時期がやってきましたね・・・
http://www.rakumachi.jp/news/archives/120073

区分マンション決済当日に入居者が決まりました！！
http://www.rakumachi.jp/news/archives/120228

かかる経費を極力まで抑えた方法

売主さんがこれ以上は価格を下げてくれないと言っていたので、別の切り口で100万円の指値に成功しました！！

350万円で区分マンションを購入した時の総購入額を大公開！！

内見はいっぱいあるのに、部屋が成約しなかった理由・・・

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いつもご覧いただき、ありがとうございます！

越谷大家です。

先日は一棟アパートのメリットについて書かせていただきました。

一棟アパートは非常に投資効率の良い投資法です。

木造だと素人でも多少手を加えれる場所もあります。

工夫次第でイロイロなことができるので、

越谷大家オススメの投資法です。

ただ、そんな一棟アパートにもやはりデメリットがあります。

1.耐用年数が木造なので短い。
(木造は22年です。軽量鉄骨は19年。)

一棟アパートで一番多い築年数は20年～25年辺りだと思います。

理由もたくさんありますが、

・大規模修繕が必要になってくる

・売主がちょうど20年経つと高齢になってくる

・減価償却が取れなくなってくる

時期だからです。

銀行の融資も木造は22年目までと言われることが多く、

築20年の物件ですと、融資期間が2年です。

と銀行は平気で言ってきます。

はい、それでは回りません。

つまり、木造アパート築20年の物件は融資を組み辛いです。

2.修繕費が高くなる

あまり手を掛けられていない物件ですと、

大規模修繕で100万円、200万円平気で飛んでいきます。

一棟丸ごとの投資のため、

外壁や屋根の維持も定期的にしないといけません。

草むしりだってしないといけません。

廊下の掃除だって必要です。

意外とかかってきますので、

全部を外注するとかなりお金がかかってしまい、

やり方によっては利益が残ってこないという状態にもなってしまいます。

メリット、デメリットありますので、

上手くメリットを活かせるようなスキームが必要かと思います。

また、最近メルマガを作成いたしましたので、登録いただけますと幸いです。

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越谷大家のプロフィール　　　
http://www.rakumachi.jp/news/archives/author/junjun0505

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2015-12-15

一棟アパートのメリットについて

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12月分コラム

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区分マンション決済当日に入居者が決まりました！！
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かかる経費を極力まで抑えた方法

売主さんがこれ以上は価格を下げてくれないと言っていたので、別の切り口で100万円の指値に成功しました！！

350万円で区分マンションを購入した時の総購入額を大公開！！

内見はいっぱいあるのに、部屋が成約しなかった理由・・・

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越谷大家です。

本日は、一棟アパートのメリットについてお話しさせていただきます。

やはりなんと言っても区分マンションと違い、

一棟購入することで何部屋も、

場合にやっては数十部屋を一気に購入できる効率の良さにあります。

正直な話、

区分マンションを一部屋融資を受けて購入するのと、

一棟アパートを購入するのにかかる手間はそう変わりません。

ただ、一棟アパートのほうが部屋数が多いため、

収益で考えるとはるかに高いです。

また、管理費、修繕積立金を強制的に徴収されることもありません。

そして何と言っても、

土地は全て自分のものです。

建物を建て壊しても、

駐車場を増設しても大丈夫です。

自由度が高いのは良いですね！！

しかもアパートは基本的に木造や軽量鉄骨の物件を言いますが、

建て壊す、つまり解体費用が安いのが特徴です。

意外と木造アパートでも築50年間の建っていても現役で頑張っているものもありますので、

一棟アパートはメリットの多い投資法だと私は考えています。

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2015-12-14

区分マンション投資法のデメリット

12月分コラム

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かかる経費を極力まで抑えた方法

売主さんがこれ以上は価格を下げてくれないと言っていたので、別の切り口で100万円の指値に成功しました！！

350万円で区分マンションを購入した時の総購入額を大公開！！

内見はいっぱいあるのに、部屋が成約しなかった理由・・・

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越谷大家です。

先日は区分マンション投資法のメリットについて触れましたが、

良いことだけではありません。

本日はデメリットについてご紹介いたします。

デメリット

1、投資金額が少ないため、大きく儲けにくい

投資金額がどうしても少なくて済むメリットはありますが、

大きく儲けることは厳しいです。

1,000万円の物件を利回り7％だったとしても、単純計算で年間70万円しか家賃収入が得られせん。。。

2、スピードが遅い・・・

一つの物件を買う時に同じ利回りなら単純に考えても大きい物件を購入した方が楽です。

というのも、1,000万円の区分マンションを購入するのも、

1億円の一棟物件を購入するのも、

極端言えば10億円の物件を購入するのも手間はさほど変わりません・・・

なので、購入するのも時間がかかってしまいます・・・

3、経費が大きい・・・

区分マンションの場合、管理費と修繕積立金がかかってきます。

また、自主管理でなければ、管理費もかかってきます。

所持していると、固定資産税もかかります・・・

このように経費が意外とかかってきますし、

価格も大きいです・・・

投資効率で考えると少し悪くはなります・・・

このように、区分マンションは意外とスピードが遅く、経費もかかって少し儲けにくい投資法ではあります。

しかし、じっくりコツコツとやっていける人には非常に良い投資ほうだと考えています。

明日は、一棟アパートについてご紹介したいと思います。

楽しみにお待ちいただけましたら幸いです。

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2015-12-14

区分マンション投資法のメリット

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越谷大家です。

本日は、区分マンション編のメリット・デメリットについてお話ししたいと思います。

既に不動産投資をされている人にはあまりに簡単な内容ですが・・・

メリット

１、なんと言っても投資金額が少ない

区分マンションは場所や賃貸需要などを考えなければ100万円以下の物件もあります。

低い金額でも、需要がなければやるメリットはないかと思いますが・・・

都内のマンションだと、700万円～1500万円ぐらいで中古の区分マンションが出てまいります。

利回りが6～8％ですが、買った金額で売れる可能性もある投資法ですので、

現金をある程度入れれる人ならメリット大かと思います。

また、金額が低いため、初期投資の金額が少なく、

もし不動産投資が自分に合わなかったとしても区分マンションは撤退がしやすいです。

というのも買いたい人が多いからです。

2、手間がかからない

区分マンションは室内だけの手入れで済みます。

というのも、部屋の外は共用部なので、管理組合で修繕を実施してくれます。

3、ファミリータイプの物件だと入居期間が長くなる。

区分マンションで皆さんがよくやっているのがワンルームですが、

ファミリータイプだと入居期間が長くなる傾向にあります。

また、退去したら実需と言われる一般消費者に高値で売却することも可能です。

出口が非常に見やすいのが、ファミリータイプの区分マンションです。

このように初心者にはリスクを抑えれるので、良い投資法の一つです。

しかし勿論、デメリットもありますので、明日はデメリットについてお話しさせていただきます。

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2015-12-12

不動産投資の方法について

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越谷大家です。

不動産投資には様々な手段・方法があります。

どれも、メリットデメリットがありますので、どういった戦法を取っていくのかを

考えながら、目標を達成するのかを考えてみてください。

方法は9パターン近くあります。

勿論他にもありますが、おおまかには以下の通りです。

１区分マンション投資法（中古？新築？ワンルーム？ファミリー？）

２一棟アパート（中古？新築？ワンルーム？ファミリー？）

３一棟RC（中古？新築？ワンルーム？ファミリー？）

４戸建て賃貸

５賃貸併用

６貸しコンテナ（借地 or 所有権）

７太陽光（借地 or 所有権）

８コインパーキング（借地 or 所有権）

９転貸でairbnb

明日からはこのメリット・デメリットについて

一つずつ取り上げていこうかと思います。

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不動産投資の基礎や、太陽光発電の話し、物件紹介なども行っています。

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2015-12-11

ゴールが決まれば次はなにをするかを決めましょう！

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越谷大家です。

ゴール（目標）は決まりましたでしょうか？

人によって様々だと思います。

１、サラリーマンを卒業したい。

２、転職したい。

３、今の職業は好きなので続けるが、もう少し手残り金額を増やしたい。

ここから月にいくら欲しいかを考えます。

１、月に5万円キャッシュフローが欲しい

２、月に20万円キャッシュフローが欲しい

３、月に100万円キャッシュフローが欲しい

ここまで決まればどうやって増やしていけば良いかを考えるだけです。

方法は様々あります。

１であれば区分マンションや戸建てを1つ現金買いするだけで達成します。

２の月20万円であれば、安全に区分マンション・戸建てを現金買いで10年ぐらい時間をかければ購入して

達成します。

短い期間で達成するためには一棟アパート・一棟RCマンションを1棟or2棟、

融資を受けて購入すれば達成します。

３の月100万円であれば戦略を持って一棟アパート・RCを買い足していく必要があります。

他にも方法はたくさんありますので、明日はその手段についてお伝えしたいと思います。

ただ、どのくらいの金額かを決めることによってどの手段を使えば近道になるのか？

を常に意識していただけましたら幸いです。

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2015-12-08

ゴールの決め方

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越谷大家です。

昨日のメルマガでゴールの決める重要性についてご紹介したと思います。

思い出していただけましたでしょうか？

もしお忘れの方は見返してみてください！！笑

例えばゴールを決めていない人は会うたびに違うことを言っています・・・

・一棟を悩んでますがどうしましょう？

と聞いたら次会った時には

・シェアハウスしようと思っているんですがどうでしょう？

と聞いた次の週には

・戸建てがリスクないと思いますがどうでしょう？

という人がいらっしゃいます・・・

まずはゴールが決まってないからかな？と思います。

勿論ゴールの修正をしていただいても良いと思いますが、

一度はまず決めてみましょう！！

ゴールの決め方ですが、

・期限を決めましょう！！

・月に○○万円のキャッシュフローにする！

・○○○○万円まで貯める

といったように期限を具体的な金額を決めましょう！！

そして、その目標は大きくしましょう！！

例えば、年収300万円の人が目標を立てます。

①年収350万円になりたい！

②年収1,000万円になりたい！！

どちらが大きく稼げますか？

よく言われますが、勿論②の人の方がパラダイムシフトを起こせるので、

考え方をガラッと変えることが可能です。

私の目標は月のキャッシュフローが100万円でした。

それを越してしまったので、今は年間のキャッシュフロー2,000万円を目標に邁進しています。

是非、目標を決めたら皆に宣言して言ってください！！

言葉に出していれば、夢は叶うものです！！

是非お会いした時は私にも目標を教えてくださいね☆

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